転居・氏名変更も申告義務化、期限超過で最高5万円の過料
日本の不動産登記制度が大きく変わる。法務省は2026年4月1日より、不動産の所有権者に対する「住所・氏名変更登記」の義務化を全面的に実施されている。所有権者が住所や氏名を変更した場合、原則として変更日から2年以内に管轄の法務局へ変更登記を申請しなければならない。正当な理由なく申請を怠った場合、最高5万円の過料が科される可能性がある。この義務は国籍を問わず、日本の不動産の名義人となっているすべての所有権者に適用される。
相続登記の義務化が先行、日本の「所有者不明土地」問題の解消へ
日本は長年、「所有者不明土地」問題に悩まされてきた。自治体が道路整備や都市再開発、災害復旧を進める際、地主の所在が不明だったり、登記簿上の権利情報が現状と一致しなかったりすることで、工事の遅れを招くケースが多発している。登記情報を実際の状況に合致させるため、政府は段階的に不動産登記の義務化を強化している。2024年には相続案件を対象に「相続登記の義務化」を先行導入し、土地が長期間にわたり故人や古い名義人のまま放置されるのを防ぐため、相続人に一定期間内の登記を義務付けた。2026年に施行される住所・氏名変更登記の義務化では、転居や結婚による改姓、氏名やローマ字表記の変更といった日常的な事象も強制的な管理の対象に含め、権利者不明のリスクをさらに低減させる狙いがある。
オンライン事前登録も導入、海外在住の所有者は代理人の手配が必要に
新制度に合わせて、政府は所有権者に申告を求めると同時に、オンラインによる事前登録などの新システムも導入する。「住民基本台帳」のネットワークと連携することで、住所変更が自動的にシステムに反映され、書類の準備や法務局へ足を運ぶ手間が省けるようになる。しかし、この便利なシステムの前提となるのは、日本国内での「住民登録」があることだ。実務上、海外の所有者は従来通りの手続きで申請を行うか、現地の司法書士や不動産管理会社などの代理人に変更手続きを委託する必要がある。
海外からの不動産投資も同等に適用、2年以内の申告期限に要注意
新制度の最大のポイントは、国籍に関係なく法的義務が課される点である。自身が名義人として登記されていれば、変更後2年以内に申告するという期限を遵守しなければならない。言い換えれば、たとえ海外に長く居住し、日本を訪れる機会が少なくても、名義上の日本の不動産がある限り、海外で転居をしたり、結婚して氏名を変更したり、パスポートの氏名表記（ローマ字）を変更したりした場合は、原則として期限内に変更登記が必要かどうかを確認しなければならない。そして、煩雑な越境書類や法務局での手続きについては、専門の代理人に積極的に支援を求める必要がある。
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編集：小田菜々香
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