【独占】台北のベテラン仲介者が明かす「東京不動産」の光と影――タワマン・民泊投資に潜む「外国人向け価格」の罠とは？

台北の高騰する生活費や支出に直面し、夫婦で話し合いを重ねた結果、台北でベテラン不動産仲介業者としての経歴を持つ小于氏とフリーランスカメラマンの夫は、台湾で築き上げた人脈と顧客基盤を手放し、日本の東京で新たな展開を求めることを決意した。二人はまず語学学校を足がかりとし、日本が外国人の住宅購入を制限していないこと、そして中華圏向けの不動産市場に大きな潜在的需要があることを見極めた上で、小于氏は不動産仲介業を再開。

現在は東京で、台湾、香港、中国など中華圏の顧客を対象とした不動産の売買および賃貸業務を専門に行っている。

日台の不動産市場の違いについて、日本が専有面積（実坪制）を採用していることは周知の事実であるが、最大の違いは取引プロセスの厳格さにあると語る。小于氏の観察によると、台湾では一般的に進行が早く、内見から価格交渉、契約までが一気に進むことが多い。一方、日本の仲介業者は契約前にすべてのリスクを極めて詳細に説明し、買い手には事前に銀行の「事前審査」の提出を求める。

融資額に問題がないことを確認してから契約を行うため、後日ローン審査に通らず違約金が発生するといったトラブルが大幅に軽減される。さらに、日本の物件の多くは仲介業者の共通システムで共有されており、合法的に委託された物件であれば、多くの仲介業者が閲覧・販売できる。物件所有者から直接委託を受ける必要がある台湾の閉鎖的なシステムに比べ、物件の選択肢がより多様となっている。

顧客の多くが中華圏であり意思疎通に支障はないものの、異国での業務には依然として多くの課題がある。小于氏は、日本の現地の不動産業者を相手にする際、契約直前になってから、国境を越えた取引に伴う文化の違いや契約内容の解釈の相違により、条件確認の過程で認識のズレが生じることがあると打ち明ける。そのため、契約前の条項確認とリスク管理が特に重要になるという。

一方で、近年台湾人による日本での不動産購入が過去最高を更新していることに関して、小于氏は投資におけるよくある二つの落とし穴を指摘している。一つ目は「タワーマンション（超高層マンション）」に対する過度な執着である。多くの投資家は、大手デベロッパーが手掛けたタワーマンションには資産価値を保つ後光効果があると考えがちだが、適正な市場相場を見落としてしまうことが多い。

中には、売り手が外国人客を当て込んで意図的に設定した高額物件を買わされてしまう可能性もある。同氏は、投資家は現地の需要に立ち返り、「日本人も買う家」を購入すべきだと提案し、周辺相場の下調べを確実に行い、むやみに高値づかみをしないよう忠告している。 （関連記事： 不動産暴落・失業率17％の中国で「年収3000万」を独占　共産党が「創業パートナー」のAIエリート「弄潮児」の正体とは ｜ 関連記事をもっと読む ）

また、もう一つの落とし穴として、インフルエンサーの影響を受けた「民泊の夢」を挙げている。多くの人が、戸建てやマンションを一棟買いすればすぐに短期賃貸（民泊）を経営できると思い込んでいるが、マンションの管理組合が民泊を許可しているか、現地の用途地域による営業規制はどうなっているか、そして自身が経営・管理ビザの申請要件を満たしているかといった点を事前に把握していないことが多いという。投資であれ、自己居住用であれ、セカンドハウスであれ、購入前には必ず本来の目的を明確にすべきだと同氏は強調している。

居住エリアの推奨について、大都市を愛する小于氏は、東京は毎日新たな発見があり、移住に非常に適していると語る。自己居住用で予算に限りがある場合は、郊外の埼玉、千葉、または神奈川の横浜周辺で探すことを勧めている。一方、海外からの顧客でセカンドハウス目的、あるいは将来的な転売や賃貸を視野に入れている場合は、都心部での購入を推奨している。

同氏によれば、現地の人は東京を四つの象限に分けて考えることが多く、左側と下側は世田谷一帯や目黒区など、多くの人に好まれるエリアである。コアエリアとなる千代田区、港区、中央区は富裕層が好む傾向にある。上側は杉並区や中野区など人気が高く、緑が豊富で通勤にも便利な練馬区などが位置している。

また、右側に位置する江戸川区や江東区については、一部の地域が海抜の低い低地や埋め立て地であるため、一部の買い手は購入に対して比較的慎重な姿勢を見せているという。個人的に強く推薦しているのは文京区である。学術的な雰囲気が漂い、23区内でも長期にわたって治安の良さが上位にランクインしており、子育て世帯に最適だとしている。さらに、面積が最も小さい台東区も、都心に位置し交通の便が非常に良く、コストパフォーマンスが高いため、同氏の非常におすすめの選択肢となっている。

最後に小于氏は、日本の不動産市場における台湾人の優位性について触れた。日本の賃貸市場は外国人に対して非常に厳しいが、日本人はルーローハン、牛肉麺、タピオカミルクティー、パイナップルケーキなどの台湾グルメを通じて台湾に非常に良い印象を抱いている。同氏は以前、年に3、4回台湾を訪れるという家主が、借り手が台湾人だと知って特別に許可を出してくれたケースに遭遇したことがあるという。

売買においても、台湾の複数の銀行が東京に支店を構えているためローン審査の制約が比較的少なく、仲介業者が台湾人の雇用の安定性を強調して紹介することで、日本側の信頼感を高めることができる。法規制や銀行の融資枠の問題で徐々に冷え込みつつある台湾の住宅市場に比べ、日本は強固な土台と基盤により依然として発展の余地がある。彼女自身もこの仕事にやりがいを感じており、不動産業務を通じて日台の交流促進に継続して貢献している。

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編集：柄澤南