東京23区の大規模オフィス空室率が2.3％に低下　出社回帰で需要堅調、森ビル調査

森ビル株式会社は、東京23区内で1986年以降に竣工した事務所延床面積10,000平方メートル以上の大規模オフィスビルを対象に、需給動向に関する調査結果をまとめた「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2026」を発表した。本調査は1986年から継続して実施されているものである。

調査結果によると、今後5年間の年平均供給量は過去平均（1986～2025年）を下回る見込みであり、今後の供給がオフィスマーケットに及ぼす影響は限定的であると想定される。

一方で、事務所延床面積10万平方メートル以上の物件の供給割合は2028年が94パーセント、2029年が84パーセント、2030年が92パーセントと増加傾向にあり、オフィスの大規模化が引き続き進展する見通しである。

エリア別では、今後5年間の都心5区への供給割合が91パーセントに達し、過去10年平均の85パーセントを上回る見込みとなっている。また、東京23区全体の今後5年間の総供給量412万平方メートルに対し、主要ビジネスエリアにおける供給量は300万平方メートルで全体の73パーセントを占めており、都心部へのオフィス集積がさらに加速する。特に、大規模開発が進行している日本橋・八重洲・京橋エリアでの供給増加が顕著である。

2025年における東京23区の吸収量は、堅調なオフィス需要を背景に164万平方メートルを記録し、本調査の開始以来で3番目の高水準となった。これに伴い、空室率は前年から1.4ポイント減少し2.3パーセントまで低下した。特に主要ビジネスエリアの空室率は1.8ポイント減少の1.5パーセントとなり、2019年以来となる1パーセント台まで低下している。

昨今の出社回帰の動きに加え、優秀な人材確保に向けた立地やビルグレードの改善、イノベーティブなオフィス環境づくりへの企業ニーズが底堅く、オフィス需要は引き続き力強さを維持し、空室率も低下基調が続くものとみられる。

同社が昨年12月に発表した「東京23区オフィスニーズ調査」によると、企業の賃借面積拡大意向は60パーセントに上る。新規に賃借する理由としては、立地が良く設備グレードが整っているビルへの移転や、新部署の設置、業容および人員の拡大などが挙げられており、オフィスへの積極的な投資を検討する企業の増加を背景に旺盛なオフィス需要が継続している。

さらに、多くの企業が本社オフィスの存在意義や求められる機能・役割として、社内コミュニケーションやコラボレーションの強化、従業員のエンゲージメント向上、災害などの有事における本部機能などを挙げており、ハードとソフトの両面で高い商品力を備えた物件に需要が集中する傾向がさらに加速する見込みである。