「中国不動産はポンジ・スキーム」潘石屹氏が3年ぶり発信、反省文削除の波紋

かつての中国不動産大手、中国恒大集団（エバーグランデ）創業者の許家印氏が資金集め詐欺など8つの罪に問われ公判で罪を認めた後、3年間沈黙を守っていた中国の著名不動産起業家であり、SOHO中国創業者の潘石屹氏がこのほど、反省をつづった文章をインターネット上に発表した。同氏は過去約30年にわたる中国不動産市場の発展を「ポンジ・スキーム（出資金詐欺）」に例え、「誠実さを取り戻さなければならない」と訴えた。この文章は中国のインターネット上で大きな波紋を呼んだが、その後直ちに削除された。

香港メディアの報道を総合すると、潘氏は16日、自身の微信（Wechat）公式アカウントに「私の反省」と題する文章を投稿した。その中で、「不動産業界で起きた重大な問題」による損失は数兆元規模に上ると指摘。業界全体が崩壊の危機に瀕しており、無数の家庭と社会全体に与えた傷痕が癒えるには、数年から十数年の歳月を要する可能性があると言及した。

さらに潘氏は、「我々不動産業に携わる者は、ここから一体何を学んだのかを深く考え直すべきだ。30年以上にわたって歩んできた道を直視しなければならない。この『授業料』はあまりにも高額すぎた」と述懐している。

30年に及ぶ不動産狂乱、「数兆元の授業料」となった背景

文章では、中国が分譲住宅の開発を始めた1998年当時を回顧している。不動産開発業者は香港に赴き、必死に販売手法を学び、住宅ローン（、物件、分譲開始といった専門用語を習得したという。「その後、高レバレッジや高回転といった手法も持ち込んだが、国内ですぐに本来の趣旨から外れ、変質してしまった」と指摘した。

潘氏によると、わずか数年の間に、業界の競争は「いかに良質な住宅を建て、適切に販売するか」ではなく、「いかに多くの土地を取得し、迅速に資金を調達し、猛烈な勢いで事業を拡大するか」にすり替わり、中国の不動産業界はこれによって制御不能に陥ったという。

中国社会の焦点は過去において「住宅価格の異常な高騰」にばかり当てられていたが、潘氏は、真の問題は不動産業界の背後にあるビジネスモデルそのものにあったと分析する。開発業者は予約販売による資金回収に依存し、今日住宅を売った資金で昨日の赤字の穴埋めを行う。企業は新たな借入で旧債務を返済する自転車操業を続ける。地方政府は土地の売却益に依存しているため、意図的に地価を押し上げる傾向にある。そして購入者も住宅価格が永遠に上昇すると信じ、居住目的ではなく転売益を目当てに物件を購入していた実態を列挙した。 （関連記事： 【独占】信義房屋不動産、日本市場に根を下ろして16年 社長が語る究極のサービスと日台文化融合の鍵 ｜ 関連記事をもっと読む ）

投資における「ババ抜き」の幻覚：四位一体のポンジ・スキームの実態

「これら4つの要素は固く結びついており、どれか一つでも途切れれば、その他も全て連鎖的に崩壊する。業界は表面上繁栄しているように見えたが、実際には極めて脆弱になっていた。過去の約束や赤字を補填するためには、後から参入する者の資金投入や、継続的な資金調達、そして価格上昇の期待感に依存し続けるしかなかったのだ」と文章は綴っている。

そのため潘氏は、極めて長期にわたり、中国の一部不動産企業の手法は事実上の「ポンジ・スキーム」と化していたと断言する。「事業の継続を支えていたのは、堅実な経営や実際のキャッシュフローではなく、次回の資金調達、次の買い手、そして次なる価格上昇だった。これらが同時に途絶えれば、連鎖は直ちに崩壊する。分かりやすく言えば投資の『ババ抜き』であり、専門用語で言えば『ポンジ・スキーム』である」

また潘氏は、中国の不動産市場が活況を呈していた2004年から2005年頃の出来事も回顧している。当時、ある不動産フォーラムに登壇した際、同氏は特定企業のビジネスモデルに問題がある可能性を指摘した。「フォーラム終了後、その企業の経営者に食事の席から呼び出され、人目につかない場所で『今後、我が社のビジネスモデルについて語るな！』と厳しい口調で警告された」という。

不吉な予言者と化した不動産王：ビジネスモデルへの苦言で受けた警告

「その後、私は次第にこうした不動産業者から疎まれる存在となり、一部の地方政府からも歓迎されなくなった。端的に言えば、他人の利益を損なう人間になったからだ。メディアからは『異端の不動産業者』と好意的に表現されたが、裏では『不吉な予言者』と呼ばれていた」と同氏は振り返る。

文章では、中国不動産市場が現在の局面に陥ったのは、一部の不動産開発業者だけの責任ではなく、制度、金融、地方財政、企業の過剰な拡大、そして社会の過度な期待といった要因が複合的に作用した結果であると指摘している。

潘氏はさらに、「真に致命的だったのは、業界全体が徐々に誠実さを失い、レバレッジの拡大、絶え間ない資金調達、そして次なる引き受け手を探し続けることの上にビジネスモデルを構築した点にある。より危険なのは、一部の者が意図的に罠を仕掛け、幻覚を作り出し、さらに多くの人々を巻き込んだことだ。ここまで来ると、その過ちはもはや企業単体の問題にとどまらず、金融システム、地方財政、一般家庭、そして社会全体にまで被害が波及することになる」と警鐘を鳴らした。

制度と欲望の「共謀」：意図的に作られた繁栄の幻覚

文章の結びでは、中国の不動産市場が47カ月連続で下落している現状に触れ、「これほど長く下落が続いており、もはや先延ばしは許されない。不動産市場の回復に必要なのは何よりも『信頼』だ」と強調した。「根本的にはやはり誠実さを取り戻さなければならない。信頼は誠実さの上に成り立ち、『良い住宅』も誠実さの上に建設される。我々はその日が一日も早く訪れることを切望している」と締めくくっている。

香港紙『明報』の報道によると、現在62歳の潘氏は2014年に事業の第一線から退き、大量の資産を売却した後に渡米している。16日の投稿の発信元IPアドレスも米国を示していた。3年間の沈黙を破り、先週突如として微信公式アカウントの更新を再開した同氏の動きについて、外界からは「王者の帰還」と評されていた。

潘氏が発表した「私の反省」という文章は、中国のインターネット上で激しい議論を巻き起こしたが、現在同氏の微信公式アカウントでは閲覧不可能な状態となっている。また、この文章を転載していた中国国内の複数のポータルサイトでも、該当記事がすでに削除されていることが確認された。

「抹消」された反省文：米国に渡った潘石屹氏と失われた誠実さ

報道によると、潘氏は2014年に資産を大規模に売却して米国へ拠点を移している。今回発表された文章のIPアドレスも米国と表示されていた。過去数年の間、同氏は目立たない形で中国へ一時帰国したこともあり、自身が引き続き中国国籍を保有していることを明言していた。

なお「ポンジ・スキーム（Ponzi Scheme）」とは、20世紀初頭に起源を持つ違法な金融詐欺の手法である。高配当・低リスクを謳って投資家から資金を集めるものの、実際には資金の運用を行わず、後から参加した投資家の出資金を以前の投資家への配当に充てる自転車操業の詐欺システムを指す。 （関連記事： 【独占】信義房屋不動産、日本市場に根を下ろして16年 社長が語る究極のサービスと日台文化融合の鍵 ｜ 関連記事をもっと読む ）